Franziska Kohler im Tages-Anzeiger vom 27. Oktober 2017:

Ein neuer Immobiliengraben teilt das Land

64'900 Wohnungen stehen in der Schweiz leer – mehr als nach der grossen Immobilienkrise. Die Unterschiede zwischen den Regionen sind gross.

In den Wohnungen, die in der Schweiz im Moment leer stehen, könnte man ohne Probleme alle Einwohner der Stadt Lugano unterbringen. Oder zweimal so viele Menschen, wie in Zug leben. 64'900 Objekte sind laut dem neusten Bericht der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner unbewohnt. 82 Prozent davon sind Mietwohnungen.

Einen so hohen Leerstand hat es in der Nachkriegszeit noch nicht gegeben. Und die Zahl dürfte nächstes Jahr weiter steigen. Die Gründe sind bekannt: Wegen der Negativzinsen stecken Investoren viel Geld in den Wohnungsbau. Gleichzeitig wächst die Nachfrage nicht mehr so stark, unter anderem weil die Zuwanderung sinkt. Das ist toll für diejenigen, die eine Wohnung suchen, denn je grösser das Angebot, desto mehr Verhandlungsmacht haben sie – könnte man meinen. Ganz so einfach ist es aber nicht.

Denn in der Schweiz öffnet sich gleichzeitig ein immer grösserer Leerstandsgraben: Die regionalen Unterschiede nehmen zu. Die Differenz zwischen der Region mit dem tiefsten und jener mit dem höchsten Leerstand wächst. Während in der Region Zürich nur 0,21 Prozent aller Objekte (Miete und Eigentum) leer stehen, sind es im Oberaargau 5,15 Prozent. Vor drei Jahren lagen die beiden Regionen mit den extremsten Werten nur rund 2,5 Prozent auseinander. Bei den Mietwohnungen alleine kommt der Oberaargau heute auf eine Leerstandsquote von 11,1 Prozent, nur Siders liegt mit 16,1 Prozent noch höher.

Parallelen zur grossen Krise

Einen ähnlichen «Mismatch» zwischen den Regionen habe es zuletzt in den Neunzigern gegeben, sagt Robert Wei­nert von Wüest Partner. Also zu der Zeit, als die Schweiz in eine äusserst schmerzhafte Immobilienkrise schlitterte. Private hatten Ende der Achtziger viele neue Wohnungen gebaut. Und auch der Staat förderte den Neubau, um die Beschäftigung zu erhöhen. Kredite und Hypotheken wurden teilweise ziemlich sorglos vergeben.

Als die Nationalbank die Leitzinsen stark erhöhte, kam es zur Krise. Bis 1998 stiegen die Leerstände auf über 64'000 Wohnungen – also auf einen ähnlich hohen Wert wie heute. Die Nachfrage konnte nicht mithalten, die Mietpreise sanken laut Wüest Partner um bis zu 13 Prozent pro Jahr. Die Investoren – Pensionskassen und Versicherungen – mussten hohe Verluste verbuchen. Auch einige regionale Banken gerieten unter Druck, weil sie faule Kredite in ihren Büchern hatten.

Es dauerte mehr als eine Dekade, bis sich die Lage wieder beruhigte. «In einer solchen Situation befinden wir uns noch nicht», sagt Weinert. Aber der Rückblick zeige, «dass die Ungleichgewichte für alle Akteure ungünstig werden können. Auch wenn die Wohnungsauswahl für die Mieter und Käufer kurzfristig grösser wird.» Weil nächstes Jahr nochmals über 50'000 neue Wohneinheiten gebaut werden, dürften sich die Leerstände noch weiter erhöhen, um rund 10'000 Objekte.

Es sind laut Robert Weinert aber nicht nur die neu gebauten Wohnungen, die am Ende niemand mieten oder kaufen will. Im Schnitt habe sich die Anzahl der leer stehenden, neuen Objekte über die letzten zehn Jahre hinweg nicht verändert. Je grösser aber die Distanz zu einem Zentrum, desto höher sei die Wahrscheinlichkeit eines Leerstands.

CS erwartet Korrektur

Auch die Credit Suisse schätzt, dass im Moment jährlich 5000 bis 6000 Wohnungen zu viel gebaut werden. Die Bank glaubt, dass es in etwa zwei Jahren eine Korrektur geben könnte. «Wir rechnen damit, dass die Negativzinsen Ende 2018 oder Anfang 2019 verschwinden. Und Investitionen in den Häusermarkt damit weniger attraktiv werden», sagt Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilien-Analyse bei der CS. Es würden also wieder weniger Wohnungen gebaut. Falls diese Korrektur in ruhigen Bahnen ablaufe, sei sie gut verkraftbar, ist er überzeugt. «Kommt aber eine Rezession dazu oder ein starker Zinsanstieg, könnte das eine Krise auslösen», sagt Hasenmaile.

Vor einem ähnlichen Szenario warnt auch der Wirtschaftshistoriker Tobias Straumann. Der Immobiliencrash in den Neunzigern habe die «teuerste Bankenkrise in der Geschichte der Schweiz» ausgelöst. Um einen ähnlich schmerzhaften Absturz zu verhindern, sei es wichtig, «dass die Regeln für die Hypothekenvergabe weiterhin streng bleiben». (Tages-Anzeiger)