Immobilienblase entspannt sich

Michael Schäfer in der NZZ vom 8. Mai 2018:

Die Immobilienblase rückt etwas in die Ferne

Eine platzende Immobilienblase ist ein Schreckgespenst für jedes Land. In der Schweiz mehren sich die Zeichen, dass die Gefahren nachlassen.

Seit Jahren wird von einer drohenden Blase am Immobilienmarkt gemunkelt. Für die UBS, die diese Gefahr in Zahlen zu fassen versucht, befindet sich der hiesige Liegenschaftenmarkt in einer Risikozone. Diese wird als Vorstufe einer Blase angesehen. Trotz steigenden Immobilienpreisen und einer zunehmenden Hypothekarverschuldung der Haushalte ist der Immobilienblasenindex der Grossbank in der jüngeren Vergangenheit aber nie wirklich in die Nähe der Blasenzone gekommen. Nun ist er sogar merklich gesunken.

Deutlich abgeschwächtes Risiko

Für das erste Quartal weist die UBS einen Indexwert von 1,1 Punkten aus. Damit liegt der Blasenindikator zwar immer noch in der Risikozone (zwischen 1 und 2 Punkten), aber schon sehr nahe an der Boomzone (zwischen 0 und 1 Punkt). Im Vorquartal hatte die UBS ursprünglich einen Wert von 1,32 Punkten ausgewiesen, der inzwischen jedoch auf 1,21 Zähler revidiert wurde. So oder so hat der Index die grösste Bewegung seit vielen Quartalen vollzogen. Und da es sich um das dritte Quartal in Folge mit einer Abschwächung handelt, lässt sich zumindest von einem kleinen Trend sprechen.

Verantwortlich für die Entspannung waren gleich mehrere Faktoren. An erster Stelle nennt die UBS für einmal gesunkene Eigenheimpreise. Zwar seien Einfamilienhäuser gegenüber der Vorperiode mit 0,1% geringfügig teurer geworden, Eigentumswohnungen hätten sich dagegen um 0,9% verbilligt und auf Jahressicht um 2%. Dazu beigetragen habe einerseits der sich verschärfende Wettbewerb mit der zunehmenden Zahl von leerstehenden Mietwohnungen und andererseits eine leichte Zunahme der Hypothekarzinsen.

Haushaltseinkommen entwickeln sich besser als gedacht

Auch der Anstieg der Hypothekarverschuldung der Haushalte habe sich noch einmal abgeschwächt. Mit 2,5% im Jahresvergleich liege er unter dem erwarteten nominalen Wirtschaftswachstum von 3% für 2018. Weil sich das Einkommen der Haushalte nach revidierten Zahlen des Bundesamts für Statistik besser entwickelt habe als ursprünglich angenommen, habe sich die Tragbarkeit (das Verhältnis von Eigenheimpreisen zu den Einkommen) seit 2016 nicht verschlechtert.

Die Entspannung am Schweizer Immobilienmarkt spiegelt sich auch in den Regionen. Sowohl Luzern als auch das Zürcher Oberland gelten neu nicht mehr als Gefahrenregionen. Unverändert als Gefahrenregion wird Basel-Stadt geführt. Dort werden derzeit die höchsten Preissteigerungsraten verzeichnet. Gegenüber 2015 habe sich das Preisniveau um 15% erhöht, schreibt die Grossbank.