Wo Umziehen sehr teuer ist

Franziska Kohler am 16. März 2018 im Tages-Anzeiger:

Wo Umziehen sehr teuer ist

Neumieter müssen für ihre Wohnungen oft viel mehr zahlen als Altmieter, die schon jahrelang dasselbe Zuhause haben. Eine Studie zeigt, wo die Gräben am grössten sind.

Wer in Genf eine neue Wohnung sucht, müsste einen Orden bekommen – für Mut und Frustrationstoleranz. In der Stadt sind die Mieten nicht nur höher als überall sonst in der Schweiz. Neumieter müssen auch massiv mehr bezahlen als solche, die schon eine Wohnung haben.

82 Prozent betrug der sogenannte Miet-Gap 2016 in der Stadt Genf. So viel mehr kosten ausgeschriebene Wohnungen im Vergleich zu solchen, die schon mehr als ein Jahr vermietet sind. Wer zum Beispiel seit Jahren 1400 Franken Miete zahlt, muss sich auf 2500 Franken einstellen, wenn er umziehen will. Nirgendwo sonst ist der Graben grösser. In Zürich liegt er im Schnitt bei 54 Prozent, in Zug bei 42 Prozent. 2005 waren die Unterschiede noch deutlich kleiner: Damals betrug der Gap 32 Prozent in Zürich und 62 Prozent in Genf.

Wer wenig Geld hat, verliert

«Wo die Nachfrage nach Wohnungen in den letzten Jahren besonders stark zugenommen hat, vergrösserte sich auch der Graben», sagt Daniel Sager von der Firma Meta-Sys. Sie hat die Daten im Auftrag des Staatssekretariats für Wirtschaft und des Bundesamtes für Wohnungswesen berechnet. Es gibt aber auch Orte, in denen neue Mieter weniger zahlen als alte. In Oltingen im Kanton Basel-Landschaft, in der Aargauer Gemeinde Schmiedrued, in Poschiavo im Kanton Graubünden oder in der Berner Gemeinde Auswil sind die Wohnungen auf dem Markt 5 bis 9 Prozent billiger. An den Zahlen lässt sich also ablesen, wo der Wohnraum besonders begehrt ist und wo eher nicht.

Die Studie hat auch untersucht, welche Folgen die Miet-Gaps haben. Die wichtigsten Erkenntnisse:

• Je grösser der Graben, desto teurer sind die ausgeschriebenen Wohnungen. Sager begründet das so: Laufen die Mieter Gefahr, nach einem Umzug mehr zu zahlen, bleiben sie eher in ihrer Wohnung, selbst wenn diese zu klein oder zu gross ist. Dadurch wird das ohnehin schon knappe Angebot in Orten mit grossem Miet-Gap noch kleiner. «Die verbleibenden Angebote gehen tendenziell an die zahlungskräftigsten Mieter», so Sager – was die Preise weiter in die Höhe treibt. Wenig kaufkräftige Mieter haben gleichzeitig kaum Chancen, eine bezahlbare Bleibe zu finden.
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• Untervermietungen nehmen zu. Laut der Studie hat das ziemlich sicher mit dem Miet-Gap zu tun. Es scheint jedenfalls naheliegend, dass Mieter sich so vor steigenden Preisen zu schützen versuchen.
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• Wo der Graben gross ist, gibt es mehr umfassende Sanierungen. Laut dem Mietrecht dürfen Vermieter die Preise in der Regel nur erhöhen, wenn die Teuerung, ihre Kosten oder die Zinsen steigen – oder wenn sie eine Wohnung sanieren. Die Totalsanierung und anschliessende Neuvermietung ist also eine Möglichkeit, mit dem Preis nach oben zu gehen.

Von den Zahlen fühlen sich jene bestätigt, die das aktuelle Mietrecht kritisieren. «Es sorgt dafür, dass die Mieter in ihren Wohnungen verbleiben. Die Bestandesmieten werden dadurch zementiert und die Neumieten in die Höhe getrieben», sagt Hans Egloff, SVP-Nationalrat und Präsident des Hauseigentümerverbands. Der Markt könne so nicht spielen.

Egloff glaubt, dass die Mieten im Durchschnitt sinken würden, wenn Vermieter die Bestandesmieten leichter erhöhen dürften. «Dann kämen mehr Wohnungen auf den Markt. Bestehende Mieter würden zum Teil zwar mehr zahlen, Neumieter dafür weniger.» Egloff arbeitet mit anderen bürgerlichen Politikern daran, das Mietrecht aufzuweichen. Derzeit sind mehrere parlamentarische Initiativen dazu hängig. Unter anderem soll der maximale Ertrag erhöht werden, den Vermieter mit ihren Wohnungen erzielen dürfen.

«So zahlen am Ende alle mehr»

Beim Mieterverband sieht man die Dinge naturgemäss anders. «Wird der Schutz der Bestandesmieten aufgehoben, zahlen am Ende alle mehr», sagt Generalsekretär und Grünen-Nationalrat Michael Töngi. «In Ballungsräumen wie Zürich würden die Preise in die Höhe schiessen, während Neumieter immer noch etwa gleich viel zahlen würden.» Töngi plädiert dafür, eher den Spielraum bei den Neumieten einzuschränken. Diese dürfen Mieter heute nur anfechten, wenn sie sich in einer Notlage befinden, der Zins erheblich erhöht wurde oder Wohnungsnot herrscht. Künftig sollen sie das in jedem Fall tun können, wenn es nach Töngi geht. Auch dazu ist eine parlamentarische Initiative hängig.

Daniel Sager von Meta-Sys gibt Töngi teilweise Recht: «Die durchschnittlichen Mieten würden wohl steigen, wenn die Regeln für die Erhöhung von Bestandesmieten ohne begleitende Massnahmen gelockert würden.» Er kritisiert aber auch das aktuelle Mietrecht: «Es führt nicht zur bestmöglichen Versorgung mit Wohnraum.»