Wohnungspreise im Alpenraum steigen wieder leicht

UBS Wissen / Maciej Skoczek im Newsletter vom 14.09.2018:

Ferienwohnungsmarkt
Wohnungspreise im Alpenraum steigen wieder leicht

Nach einer längeren Phase, in welcher die Preise für Ferienwohnungen sanken, stiegen sie letztes Jahr leicht um 1,1 Prozent.

Deutliche Preisanstiege von teils über 5 Prozent zum Vorjahr verzeichneten die Destinationen Engadin/St. Moritz, Jungfrau-Region und Saas-Fee. Eine moderatere Gangart schlugen hingegen Gstaad, Laax/Flims, Andermatt, Zermatt und Davos/Klosters an. Leichte Korrekturen von knapp 2 Prozent wurden in Arosa und Engelberg festgestellt. Den stärksten Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr mussten die Walliser Topstandorte Verbier und Crans-Montana mit rund minus 3 Prozent hinnehmen.

Zahl der Ferienwohnungen dürfte weiterwachsen

Können keine neuen Ferienwohnungen gebaut werden, so bewegen sich die Preise bestehender Objekte unweigerlich im Gleichschritt mit der Nachfrage. Für Eigentümer von Ferienwohnungen muten die rechtlichen Rahmenbedingungen derzeit vorteilhaft an, denn das Zweitwohnungsgesetz setzt dem Neubau von Zweitwohnungen in den touristischen Destinationen der Schweiz enge Grenzen. Dennoch dürfte das Angebot an neuen Ferienwohnungen nicht so schnell versiegen.

Altrechtliche Wohnungen als grosse Zweitwohnungsreserve

Altrechtliche Wohnungen sind im Sinne des Zweitwohnungsgesetzes Wohnungen, die am 11. März 2012 rechtmässig bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren. Da diese im Bundesgesetz über Zweitwohnungen keiner Nutzungsbeschränkung unterliegen, gibt es grosse Reserven an potenziellen Zweitwohnungen. Allerdings wird ihre Umnutzung in rund zwei Dritteln der analysierten Destinationen durch kommunale Vorschriften eingeschränkt. Bereits vor Annahme der Zweitwohnungsinitiative im Jahr 2012 steuerten die meisten touristischen Gemeinden – vor allem im Kanton Graubünden – den Wohnungsmarkt mithilfe von Erstwohnungsanteilsplänen, Flächenkontingenten, Lenkungsabgaben oder Zonenreglementen. Dennoch liegt der Anteil nutzungsbeschränkter altrechtlicher Wohnungen vielerorts unter 10 Prozent. Nur im Oberengadin, wo die Gemeinden bereits in den 1980er-Jahren Nutzungsbeschränkungen eingeführt haben, dürften bis zu ein Drittel der altrechtlichen Wohnungen im Grundbuch als Erstwohnung eingetragen sein.

Schrumpfende Bevölkerung erhöht Zweitwohnungsbestand

Rund 80 000 Wohnungen (40 Prozent des Gesamtbestands) werden in Feriendestinationen als Hauptwohnsitz genutzt. Würde jährlich nur 1 Prozent dieser Wohnungen in Zweitwohnungen umgewandelt, würde der Zweitwohnungsbestand um 0,6 Prozent pro Jahr ansteigen. Wie viele Erstwohnungen tatsächlich als Zweitwohnungen auf den Markt kommen, hängt insbesondere auch von der Entwicklung der Bevölkerungszahl in den jeweiligen Destinationen ab. Bei steigendem Bedarf an Erstwohnungen – beispielsweise im Unterwallis – werden entsprechend weniger Zweitwohnungen auf den Markt kommen. Ein Vergleich der Baubewilligungen und des Bevölkerungswachstums deutet aktuell auf eine Überproduktion an Erstwohnungen und damit auf eine Ausweitung des Zweitwohnungsbestands hin. Dass Erstwohnungen mittels Ersatzneubauten gezielt umgenutzt werden, ist jedoch nicht im Sinne des Zweitwohnungsgesetzes. Wird diese Möglichkeit quasi als Schlupfloch im Gesetz unverhältnismässig stark ausgenutzt, dürften auf Gemeindeebene weitere Einschränkungen folgen. Bereits heute wird in einigen Destinationen (unter anderem in Davos und Zermatt) die Einführung entsprechender Restriktionen diskutiert.